thermostat mietwohnung

Start / Leerstand und Heizkosten

Leerstand und Heizkosten in der Abrechnung

Für leere Wohnungen zahlt der Vermieter den Teil der Heizkosten, der nach Fläche verteilt wird. Das folgt aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Das Leerstandsrisiko trägt der Vermieter. Den verbrauchsabhängigen Teil kann er aber nicht einfach weglassen. Bei hohem Leerstand steigt dadurch dein Anteil, und der BGH lässt nur im Einzelfall eine Korrektur zu.

Aktualisiert am . Redaktion: Klugscheißerei. So arbeiten wir

Wie die Heizkosten verteilt werden

Nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV werden die Kosten der zentralen Heizung zu mindestens 50 und höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch verteilt. Den Rest verteilt der Vermieter nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach umbautem Raum. Welchen Satz innerhalb dieser Spanne er wählt, überlässt ihm § 6 Abs. 4. In bestimmten Gebäuden mit Öl- oder Gasheizung schreibt § 7 Abs. 1 genau 70 vom Hundert nach Verbrauch vor.

Für eine leere Wohnung heißt das zweierlei. Ihr Flächenanteil an den Grundkosten bleibt in der Rechnung und fällt auf den Vermieter. Am Verbrauchsanteil hat sie dagegen kaum etwas, weil dort kaum geheizt wird. Die Verbrauchskosten des ganzen Hauses verteilen sich auf die Mieter, die tatsächlich verbrauchen.

Was der BGH dazu sagt

Im Urteil vom 31. Mai 2006 (VIII ZR 159/05) stellt der BGH fest, dass der Vermieter „das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko selbst zu tragen“ hat. Werden Kosten nach Fläche umgelegt, darf er die leeren Wohnungen nicht aus der Gesamtfläche herausrechnen. Der Fall betraf kalte Betriebskosten. Im Urteil von 2014 zum Warmwasser spricht der BGH ebenfalls von dem Wohnflächenanteil, den der Vermieter für die leeren Wohnungen selbst trägt.

Im Urteil vom 10. Dezember 2014 (VIII ZR 9/14) ging es um Warmwasser in einem fast leeren 28-Familienhaus. Der BGH entschied, dass es auch bei hohem Leerstand grundsätzlich bei der Umlage nach Verbrauch bleibt. Im Einzelfall kann der Mieter verlangen, dass der Verbrauchsanteil auf das gesetzliche Minimum von 50 Prozent sinkt. Eine reine Abrechnung nach Fläche sieht die Verordnung laut BGH nicht vor. Eine weitere Grenze lässt der BGH nur über Treu und Glauben zu, und er berücksichtigt, dass auch der Vermieter durch den Leerstand Kosten trägt.

Beispiel: Im Fall des BGH erhielt die Mieterin einer 47,46 qm großen Wohnung am 15. September 2012 die Abrechnung für 2011. Das Warmwasser kostete im Haus 7.848,61 Euro, die Hälfte davon nach Verbrauch, also 3.924,31 Euro. Sie hatte 23,82 von 78,22 Kubikmetern im ganzen Haus verbraucht, ihr Verbrauchsanteil lag damit bei 1.195,06 Euro. Weil fast alle anderen Wohnungen leer standen, trug sie fast ein Drittel der Verbrauchskosten des ganzen Hauses.

So prüfst du deine Abrechnung bei Leerstand

  1. In der Abrechnung den Verteilerschlüssel suchen: Wie viel Prozent nach Verbrauch, wie viel nach Fläche?
  2. Prüfen, ob bei den Grundkosten die Gesamtfläche aller Wohnungen steht, auch der leeren. Fehlt sie, rechnet der Vermieter den Leerstand auf dich um.
  3. Deinen Verbrauch mit dem Gesamtverbrauch des Hauses vergleichen. Ein ungewöhnlich hoher Anteil kann auf Leerstand hinweisen.
  4. Steht viel leer und liegt der Verbrauchsanteil über 50 Prozent, schriftlich anfragen, ob der Vermieter ihn für die Zukunft auf 50 Prozent senkt.
  5. Bei Unklarheiten Belegeinsicht verlangen oder einen Mieterverein fragen. Das Kürzungsrecht bei fehlender Verbrauchserfassung steht auf Heizkostenverordnung für Mieter.

Häufige Fragen

Muss ich für eine leere Nachbarwohnung mitzahlen?
Nicht für ihren Flächenanteil, den trägt der Vermieter. Über den Verbrauchsanteil steigt deine Rechnung aber indirekt, wenn weniger Mieter verbrauchen.
Darf der Vermieter bei Leerstand nur nach Fläche abrechnen?
Nein. Laut BGH bleibt der verbrauchsabhängige Teil, mindestens 50 Prozent, auch bei hohem Leerstand bestehen.
Was gilt, wenn meine Wohnung vorher leer stand?
Bei einem Nutzerwechsel muss der Vermieter nach § 9b HeizkostenV eine Zwischenablesung machen. Wie das läuft, steht unter Zwischenablesung.
Ändert ein smartes Thermostat etwas am Leerstand?
Nein. Es senkt nur deinen eigenen Verbrauch. Gemessen wird der weiter mit dem Heizkostenverteiler.

Quellen, abgerufen am 6. November 2026: § 7 HeizkostenV (50 bis 70 vom Hundert nach Verbrauch, Rest nach Fläche); § 6 HeizkostenV (Wahl des Maßstabs); § 9b HeizkostenV (Zwischenablesung); § 556a BGB (Umlage nach Wohnfläche); BGH, Urteil vom 31. Mai 2006, VIII ZR 159/05 (Leerstandsrisiko beim Vermieter); BGH, Urteil vom 10. Dezember 2014, VIII ZR 9/14 (Verbrauchsumlage bei hohem Leerstand, Beispielzahlen).

Für deinen Fall sind außerdem Mietminderung bei kalter Heizung, Thermostatventile Pflicht und Darf ich als Mieter smarte Thermostate einbauen? relevant.

Für deinen Fall sind außerdem Moes Heizkörperthermostat relevant.