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Mietminderung bei kalter Heizung

Bleibt die Heizung in deiner Mietwohnung kalt, ist das ein Mangel der Mietsache. Nach § 536 BGB zahlst du für die Zeit, in der die Tauglichkeit gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete. Ist sie ganz aufgehoben, entfällt die Miete für diese Zeit. Voraussetzung ist, dass du den Mangel dem Vermieter anzeigst. Eine feste Prozentzahl steht nicht im Gesetz.

Aktualisiert am 7. November 2026. Redaktion: Klugscheißerei. So arbeiten wir

Ob gerade Heizperiode ist, ersetzt die Mängelanzeige nicht. § 535 BGB nennt keinen allgemeinen Kalender mit Beginn, Ende oder Temperatur. Die Übersicht zur Heizperiode trennt diese fehlende Datumsregel von den Rechten bei einer konkret kalten Wohnung.

Was § 536 BGB regelt

§ 536 Abs. 1 BGB: „Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“

Stand 6. November 2026

Drei Punkte stecken darin. Die Minderung tritt nach dem Wortlaut von selbst ein, du musst sie nicht beantragen. Sie gilt nur für die Zeit, in der der Mangel besteht. Und eine unerhebliche Einschränkung zählt nicht. Nach Absatz 4 ist bei Wohnraum eine Vereinbarung, die davon zu deinem Nachteil abweicht, unwirksam. Ein Mietvertrag kann die Minderung also nicht ausschließen.

Eine Ausnahme nennt Absatz 1a: Für drei Monate bleibt eine Einschränkung außer Betracht, wenn sie aus einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 folgt.

Warum hier keine Prozentzahl steht

Wie viel „angemessen“ ist, sagt der Paragraph nicht. Er nennt keine Quote, keinen Euro-Betrag und unterscheidet nicht nach Jahreszeit oder Raum. Ein Urteil mit einer festen Quote für eine kalte Heizung haben wir nicht im Volltext gelesen. Deshalb schreiben wir keine Tabelle mit Prozentwerten ab. Im Streit entscheidet ein Gericht über deinen Einzelfall, eine Beratungsstelle oder ein Mieterverein ordnet ihn vorher ein.

Ohne Anzeige keine Minderung

§ 536c Abs. 1 BGB: „Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache […], so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.“

Unterlässt du die Anzeige und konnte der Vermieter deshalb nicht abhelfen, darfst du nach Absatz 2 die Rechte aus § 536 nicht geltend machen. Außerdem schuldest du dann Ersatz für den Schaden, der durch die fehlende Anzeige entsteht. Eine Form schreibt das Gesetz nicht vor. Schriftlich mit Datum kannst du später belegen, wann du Bescheid gegeben hast.

Die Pflicht zur Reparatur folgt aus § 535 Abs. 1 BGB: Der Vermieter hält die Wohnung während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand. Ob er oder du einen kaputten Thermostatkopf bezahlst und wo eine Kleinreparaturklausel nach dem BGH-Urteil VIII ZR 91/88 endet, steht auf Thermostat kaputt: wer zahlt?.

Beispiel: Am 20. November 2026 bleiben in Mias Wohnung alle Heizkörper kalt. Sie zahlt 850 Euro Miete im Monat. Noch am selben Tag schickt sie der Hausverwaltung eine E-Mail mit Datum, Uhrzeit und den betroffenen Räumen. Am 24. November läuft die Heizung wieder. Mia notiert die vier Tage. Welcher Teil der 850 Euro für diese Tage angemessen ist, sagt § 536 nicht. Sie lässt sich vom Mieterverein beraten, bevor sie weniger überweist.

Erst prüfen, ob es am eigenen Kopf liegt

Hast du selbst einen smarten Kopf montiert, schließe zuerst aus, dass er die Ursache ist. Fehler wie E03 bei Bosch, also ein Ventilweg, der bei der Kalibrierung nicht ganz gefahren wurde, beschreibt Thermostat heizt nicht. Wird der Heizkörper oben nicht richtig warm, tippt die Verbraucherzentrale auf Luft im System, und bei ungleich warmen Heizkörpern auf den Abgleich, beides getrennt auf Heizkörper nur oben warm. Ein Fehler an deinem eigenen Gerät ist kein Mangel der Mietsache.

So gehst du vor

Prüfe, ob alle Heizkörper betroffen sind oder nur einer, und ob ein eigener Kopf montiert ist.
Setze den Originalkopf des Vermieters wieder auf, wenn der Fehler nur an deinem smarten Kopf auftritt.
Zeige den Mangel unverzüglich an, am besten schriftlich mit Datum, Räumen und Beobachtung.
Notiere jeden Tag, an dem die Heizung kalt bleibt, und den Tag, an dem sie wieder läuft.
Lass dich zur Höhe beraten, bevor du die Miete kürzt.

Häufige Fragen

Muss ich die Minderung ankündigen?: Nach dem Wortlaut von § 536 tritt die Minderung ein, solange der Mangel besteht. Anzeigen musst du den Mangel nach § 536c, sonst verlierst du das Recht.
Wie viel Prozent darf ich bei kalter Heizung mindern?: Das Gesetz nennt keine Zahl, nur eine angemessen herabgesetzte Miete. Wir nennen keine Quote ohne gelesenes Urteil.
Wird von der Kaltmiete oder der Warmmiete gemindert?: § 536 spricht nur von der Miete. Eine Rechtsquelle, die das für die Heizung aufschlüsselt, haben wir nicht gelesen. Kläre das mit einer Beratungsstelle.
Kann der Mietvertrag die Minderung ausschließen?: Bei Wohnraum nicht zu deinem Nachteil, so § 536 Abs. 4.

Quellen, abgerufen am 6. November 2026: § 536 BGB (Mietminderung, Absätze 1, 1a und 4); § 536c BGB (Mängelanzeige); § 535 BGB (Erhaltungspflicht). Keine Rechtsberatung.

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