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Heizkörperthermostat kaputt: Mieter oder Vermieter?

Ist das Thermostat oder das Ventil der Wohnung defekt, muss grundsätzlich der Vermieter es reparieren oder tauschen und bezahlen. Das folgt aus § 535 BGB. Du zahlst nur, wenn du den Schaden verschuldet hast oder dein Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält. Dein eigener smarter Kopf ist dagegen deine Sache.

Aktualisiert am 6. November 2026 von der Redaktion thermostat mietwohnung. So arbeiten wir

Die Grundregel aus § 535 BGB

§ 535 Abs. 1 BGB: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Stand 6. November 2026

Thermostatkopf und Ventil, die zur Wohnung gehören, sind Teil der Mietsache. Lässt sich die Heizung nicht mehr regeln, ist die Wohnung nicht mehr im vertragsgemäßen Zustand. Der Vermieter muss das in Ordnung bringen. Ein Handventil ohne Thermostat ist ein eigener Fall, siehe Thermostatventile Pflicht.

Wann du trotzdem zahlst: die Kleinreparaturklausel

Viele Mietverträge enthalten eine Klausel, nach der du kleine Reparaturen selbst bezahlst. Stiftung Warentest fasst zusammen: Ohne eine solche Klausel im Vertrag zahlst du Kleinreparaturen nicht. Ist sie wirksam, haftest du ohne Verschulden. Die Klausel muss aber enge Grenzen einhalten.

Diese Grenzen hat der Bundesgerichtshof gezogen. Im Urteil vom 7. Juni 1989, Aktenzeichen VIII ZR 91/88, heißt es im amtlichen Leitsatz: Eine Formularklausel benachteiligt den Mieter unangemessen, „wenn sie keinen Höchstbetrag für den Fall enthält, daß innerhalb eines bestimmten Zeitraumes mehrere Kleinreparaturen anfallen und wenn sie auch solche Teile der Mietsache umfaßt, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.“ Nach demselben Leitsatz ist auch eine Klausel unwirksam, nach der du dich bei teureren Reparaturen oder Neuanschaffungen mit einem festen Betrag beteiligen sollst.

Zur Höhe schreibt Stiftung Warentest, Kleinreparaturen seien vereinfacht gesagt Reparaturen bis 100 Euro, unter bestimmten Voraussetzungen dürfe der Vermieter Kosten bis zu 150 Euro abwälzen. Das sind Angaben aus dem Ratgeber, keine gesetzliche Grenze. Maßgeblich ist, was in deinem Vertrag steht und ob die Klausel wirksam ist.

Ob ein Thermostatkopf zu den Teilen mit häufigem Zugriff zählt, beantwortet das Gesetz nicht. Ein Urteil genau dazu haben wir nicht gefunden. Im Streit entscheidet ein Gericht.

Wer was tauscht

Thermostatkopf der Wohnung defekt: Mangel melden, der Vermieter lässt ihn tauschen. Kosten gegebenenfalls nach einer wirksamen Kleinreparaturklausel.
Ventil defekt oder undicht: immer Sache des Vermieters und eines Fachbetriebs. Das Ventil sitzt im Wasserkreislauf, daran schraubst du nicht.
Eigener smarter Kopf defekt: deine Einrichtung, nicht die des Vermieters. Bei einem Defekt wendest du dich an Händler oder Hersteller.
Schaden durch dich verursacht: zum Beispiel beim Abschrauben abgebrochen. § 538 BGB nimmt dich nur für Veränderungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch aus. Für mehr kann der Vermieter Ersatz verlangen.

Beispiel: Am 12. November 2026 lässt sich der alte Thermostatkopf im Bad nicht mehr drehen, der Heizkörper bleibt kalt. Du meldest das schriftlich. Der Handwerker stellt 96 Euro in Rechnung. Dein Vertrag hat eine Kleinreparaturklausel mit 100 Euro pro Reparatur, aber ohne Höchstbetrag für mehrere Reparaturen im Jahr. Nach dem BGH-Leitsatz benachteiligt dich eine solche Klausel unangemessen. Dann bleibt es bei der Grundregel aus § 535 BGB, und die Rechnung ist Sache des Vermieters.

So gehst du vor

Prüfen, ob es der Kopf der Wohnung oder dein eigener smarter Kopf ist.
Kurz testen, ob der Ventilstift festsitzt, siehe Ventil klemmt. Am Ventil selbst nichts verändern.
Mangel schriftlich mit Datum beim Vermieter melden, Fotos beilegen.
Im Mietvertrag nach einer Klausel zu Kleinreparaturen oder kleinen Instandhaltungen suchen: Steht ein Betrag pro Reparatur und ein Jahreshöchstbetrag darin?
Kommt eine Rechnung an dich, Betrag und Klausel vergleichen. Bei Zweifeln hilft ein Mieterverein.

Häufige Fragen

Darf ich den kaputten Kopf einfach selbst ersetzen?: Einen Thermostatkopf kannst du laut Verbraucherzentrale in der Mietwohnung selbst tauschen. Den alten hebst du auf. Ob du die Kosten für einen Ersatz zurückverlangen kannst, hängt vom Einzelfall ab, melde den Defekt deshalb vorher. Einzelheiten unter Darf ich das?.
Wer zahlt, wenn Wasser am Ventil austritt?: Das ist ein Mangel am Ventil und damit Sache des Vermieters nach § 535 BGB. Nichts selbst abdichten, sondern sofort melden.
Ist eine Kleinreparaturklausel ohne Jahresgrenze gültig?: Nach dem Leitsatz des BGH-Urteils VIII ZR 91/88 nicht: Eine Klausel ohne Höchstbetrag für mehrere Reparaturen in einem Zeitraum benachteiligt den Mieter unangemessen.

Quellen, abgerufen am 6. November 2026: §§ 535 und 538 BGB auf gesetze-im-internet.de; BGH, Urteil vom 7. Juni 1989, VIII ZR 91/88, amtlicher Leitsatz, abgedruckt bei Haufe; Stiftung Warentest, Wann Mieter Kleinreparaturen bezahlen müssen (Beträge als Zitat); Verbraucherzentrale, Thermostat richtig einstellen und wechseln. Kein Rechtsrat.

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