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Widerspruch gegen die Heizkostenabrechnung des Vermieters

Gegen die Heiz oder Betriebskostenabrechnung deines Vermieters legst du Einwendungen ein, indem du sie ihm mitteilst. Dafür hast du nach § 556 Absatz 3 BGB Zeit bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung. Danach kannst du Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, du hast die Verspätung nicht zu vertreten. Diese Seite betrifft die Abrechnung im Mietverhältnis, nicht die Jahresrechnung eines Strom oder Gasversorgers.

Aktualisiert am 7. November 2026. Redaktion: Klugscheißerei. So arbeiten wir

Die zwei Fristen in § 556 Absatz 3 BGB

Der Absatz enthält eine Frist für den Vermieter und eine für dich. Der Vermieter muss dir die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Versäumt er das, ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Kommt die Abrechnung zu spät, ist eine Nachzahlung also in der Regel kein Thema mehr.

Deine Frist beginnt erst mit dem Zugang der Abrechnung. Von da an hast du bis zum Ablauf des zwölften Monats Zeit, Einwendungen mitzuteilen. Eine bestimmte Form schreibt § 556 nicht vor. Damit du den Widerspruch nachweisen kannst, rät die Verbraucherzentrale zu einem Fax mit Sendebericht oder einem Einwurfeinschreiben. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, die diese Regeln zu deinem Nachteil ändert, ist nach § 556 Absatz 5 unwirksam.

Was du vorher prüfen solltest

Ein Widerspruch ist nur so stark wie der Fehler, den du benennst. Nach § 556 Absatz 4 BGB hat dir der Vermieter auf Verlangen Einsicht in die Belege zu gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegen. Er darf sie auch elektronisch bereitstellen. Verlange diese Einsicht, bevor du dich festlegst.

Bei den Heizkosten lohnt der Blick auf die Verteilung. § 7 Absatz 1 HeizkostenV verlangt, dass mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten der zentralen Heizungsanlage nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden. Wurde dein Verbrauch nicht abgelesen, sondern ermittelt, gelten eigene Regeln; die Seite Heizkostenabrechnung mit Schätzung erklärt § 9a. Bist du im Abrechnungszeitraum aus oder eingezogen, prüfe die Aufteilung nach der Zwischenablesung beim Mieterwechsel.

Rechnet der Vermieter entgegen der Heizkostenverordnung gar nicht nach Verbrauch ab, darfst du deinen Anteil nach § 12 Absatz 1 um 15 Prozent kürzen. Für fehlende fernablesbare Ausstattung oder fehlende Informationen nach § 6a sind es 3 Prozent. Die Einzelheiten stehen auf Heizkostenverordnung für Mieter.

Zahlen trotz Widerspruch?

Das Gesetz regelt in § 556 nicht, ob du eine Nachzahlung bis zur Klärung zurückhalten darfst. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Vermieter die Zahlung meist innerhalb eines Monats verlangen. Wer trotz Widerspruch zahlt, soll bei der Überweisung im Verwendungszweck „Unter Vorbehalt der Rückforderung“ angeben.

Hilfe von der Verbraucherzentrale

Die Verbraucherzentrale bietet zwei Musterbriefe für den Widerspruch an: einen für preisfreien und einen für preisgebundenen Wohnraum. Preisgebunden ist eine Wohnung laut Verbraucherzentrale, wenn sie mit öffentlichen Mitteln errichtet wurde, etwa im sozialen Wohnungsbau; das steht in deinem Mietvertrag. Für eine individuelle Prüfung nennt sie die Beratung der Verbraucherzentralen vor Ort und den Deutschen Mieterbund.

Wenn du Wohnungseigentümer bist

Bewohnst du deine eigene Eigentumswohnung, gilt § 556 BGB für dich nicht, denn er regelt das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Nach § 28 Absatz 2 WEG stellt der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung auf, und die Wohnungseigentümer beschließen über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse. Gegen einen solchen Beschluss sieht § 44 WEG die Anfechtungsklage vor, die gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten ist. Sie muss nach § 45 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden.

Das Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV gilt laut Satz 4 nicht im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft. Vermietest du deine Wohnung, stehst du deinem Mieter gegenüber nach § 1 Absatz 2 Nummer 3 HeizkostenV dem Gebäudeeigentümer gleich. Dein Mieter kann dir gegenüber also Einwendungen nach § 556 BGB erheben und unter den Voraussetzungen des § 12 kürzen.

So legst du den Widerspruch ein

1. Das Zugangsdatum der Abrechnung notieren und prüfen, ob sie innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums kam.
2. Belegeinsicht nach § 556 Absatz 4 BGB verlangen, gern auch als elektronische Kopie.
3. Jeden Einwand einzeln benennen, mit der Position in der Abrechnung und deinem Grund.
4. Bei Heizkosten prüfen, ob nach Verbrauch verteilt wurde und ob ein Kürzungsgrund nach § 12 HeizkostenV vorliegt.
5. Das Schreiben nachweisbar schicken, etwa per Einwurfeinschreiben, und eine Kopie behalten.
6. Wenn du zahlst, im Verwendungszweck den Vorbehalt der Rückforderung angeben.

Häufige Fragen

Bis wann muss ich Widerspruch einlegen?

Spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung, so § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB. Später geht nur, wenn du die Verspätung nicht zu vertreten hast.

Braucht der Widerspruch eine bestimmte Form?

§ 556 BGB verlangt nur, dass du die Einwendungen mitteilst. Für den Nachweis empfiehlt die Verbraucherzentrale Fax mit Sendebericht oder Einwurfeinschreiben.

Gilt das auch für die Stromrechnung meines Versorgers?

Nein. § 556 BGB betrifft die Betriebskosten im Mietverhältnis. Für eine Jahresrechnung, die du direkt mit einem Energieversorger hast, gelten andere Regeln.

Kann ich als Wohnungseigentümer der Jahresabrechnung widersprechen?

Gegen den Beschluss der Eigentümer nach § 28 Absatz 2 WEG ist die Anfechtungsklage vorgesehen, die nach § 45 WEG binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden muss.

Was ist, wenn der Vermieter die Abrechnung zu spät schickt?

Dann ist eine Nachforderung nach § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, außer der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Quellen, abgerufen am 6. November 2026: § 556 BGB (Abrechnungsfrist, Einwendungen, Belegeinsicht, Unabdingbarkeit); § 12 HeizkostenV (Kürzungsrecht, Ausnahme Wohnungseigentum); § 1 HeizkostenV (Wohnungseigentümer als Gebäudeeigentümer); § 7 HeizkostenV (50 bis 70 Prozent nach Verbrauch); § 28 WEG (Jahresabrechnung, Beschluss); § 44 WEG (Anfechtungsklage); § 45 WEG (Klagefrist); Verbraucherzentrale: Heizkostenabrechnungen prüfen (Versandweg, Vorbehalt, Beratung); Musterbrief preisfreier Wohnraum; Musterbrief preisgebundener Wohnraum. Keine Rechtsberatung.

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