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Heizkostenabrechnung mit geschätztem Verbrauch

Eine Schätzung ist zulässig, aber nur in einem engen Fall: Wenn dein Verbrauch wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Dann ermittelt der Gebäudeeigentümer ihn nach § 9a HeizkostenV aus Vergleichszeiträumen, vergleichbaren Räumen oder dem Durchschnitt des Gebäudes. Betrifft das mehr als 25 Prozent der Fläche, wird nur noch nach Fläche oder umbautem Raum verteilt.

Aktualisiert am 7. November 2026. Redaktion: Klugscheißerei. So arbeiten wir

Wann der Vermieter schätzen darf

§ 9a Absatz 1 verlangt zwei Dinge. Erstens kann der anteilige Wärme oder Warmwasserverbrauch für einen Abrechnungszeitraum nicht ordnungsgemäß erfasst werden. Zweitens liegt das an einem Geräteausfall oder an anderen zwingenden Gründen. Ein defekter Heizkostenverteiler ist der typische Fall. Was sonst als zwingender Grund zählt, zählt die Verordnung nicht auf. Bequemlichkeit oder eine vergessene Ablesung nennt sie jedenfalls nicht.

Liegt der Fall vor, ist der Verbrauch der betroffenen Räume auf einer von drei Grundlagen zu ermitteln:

dem Verbrauch derselben Räume in vergleichbaren Zeiträumen, etwa dem Vorjahr,
dem Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im selben Abrechnungszeitraum,
dem Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder der Nutzergruppe.

Eine Rangfolge zwischen den drei Wegen legt der Wortlaut nicht fest, er verbindet sie mit oder. Der so ermittelte Wert tritt bei der Kostenverteilung an die Stelle des erfassten Verbrauchs. Deine Abrechnung bleibt also verbrauchsabhängig, nur eben mit einem ermittelten statt einem abgelesenen Wert.

Die Grenze von 25 Prozent

Absatz 2 zieht eine harte Linie. Überschreitet die Wohn oder Nutzfläche, für die der Verbrauch ermittelt werden muss, 25 Prozent der gesamten für die Verteilung maßgeblichen Fläche, wird gar nicht mehr geschätzt. Dasselbe gilt, wenn das Haus nach umbautem Raum abrechnet. Dann sind die Kosten ausschließlich nach den Maßstäben zu verteilen, die § 7 Absatz 1 Satz 5 und § 8 Absatz 1 für die übrigen Kosten vorsehen.

Für die Heizung heißt das: Verteilung nach Wohn oder Nutzfläche oder nach umbautem Raum, wahlweise nur der beheizten Räume. Für Warmwasser nennt § 8 Absatz 1 die Wohn oder Nutzfläche. In diesem Fall zählt auch der korrekt gemessene Verbrauch aller anderen Mieter im Haus nicht mehr. Wer sparsam geheizt hat, verliert dadurch seinen Vorteil.

Die Grenze bezieht sich auf die gesamte betroffene Fläche im Haus, nicht nur auf deine Wohnung. Fallen etwa mehrere Geräte in verschiedenen Wohnungen aus, werden deren Flächen zusammengerechnet. Ob die Grenze erreicht ist, kannst du nur mit den Angaben zur Gesamtfläche und zu den betroffenen Nutzeinheiten prüfen.

Wenn dir die Schätzung zu hoch vorkommt

Die Verordnung gibt kein Ergebnis vor, sondern einen Weg. Prüfen kannst du deshalb, ob dieser Weg passt. Bei einem Vergleichszeitraum ist die Frage, ob er wirklich vergleichbar ist, also ob damals dieselben Personen in der Wohnung lebten. Bei vergleichbaren anderen Räumen fragst du nach Lage, Größe und Ausrichtung. Beim Gebäudedurchschnitt prüfst du, ob er auf die richtige Fläche umgerechnet wurde.

Dafür brauchst du Unterlagen. § 556 Absatz 4 BGB gibt dir das Recht, auf Verlangen Einsicht in die Belege zu nehmen, die der Abrechnung zugrunde liegen; der Vermieter darf sie elektronisch bereitstellen. Halte deine Einwände schriftlich fest. Nach § 556 Absatz 3 BGB musst du sie spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Wie du das konkret angehst, beschreibt die Seite Widerspruch gegen die Heizkostenabrechnung.

Darfst du wegen der Schätzung kürzen?

Das Kürzungsrecht steht in § 12 Absatz 1 Satz 1. Es greift, soweit die Kosten entgegen den Vorschriften der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Dann darfst du deinen Anteil um 15 Prozent kürzen. Eine Ermittlung nach § 9a Absatz 1 ist dagegen ausdrücklich vorgesehen, und auch die Flächenverteilung oberhalb von 25 Prozent ordnet die Verordnung selbst an. Für beide Fälle gibt der Wortlaut von § 12 also keine Kürzung her.

Anders kann es aussehen, wenn der Vermieter ohne zwingenden Grund nach Fläche abrechnet, obwohl Geräte funktionieren. Ob eine methodisch falsche Schätzung als nicht verbrauchsabhängig gilt, beantwortet der Wortlaut nicht. Die übrigen Kürzungsgründe nach § 12, darunter 3 Prozent bei fehlender fernablesbarer Ausstattung, erklärt Heizkostenverordnung für Mieter.

Beispiel: Dein Haus rechnet nach dem Kalenderjahr ab. Bei der Ablesung am 12. Januar 2027 stellt der Messdienst fest, dass der Heizkostenverteiler in deinem Wohnzimmer seit dem Frühjahr 2026 keine Werte mehr gespeichert hat. Alle anderen Geräte im Haus funktionieren. Die betroffene Fläche liegt damit weit unter 25 Prozent. Der Vermieter ermittelt den Verbrauch des Wohnzimmers für 2026 aus dem Vorjahr 2025 und vermerkt das in der Abrechnung. Die Abrechnung geht dir am 15. Mai 2027 zu, also vor dem Ende der Abrechnungsfrist am 31. Dezember 2027. Hast du 2025 noch allein gewohnt und lebst seit 2026 zu zweit, fragst du nach, warum gerade das Vorjahr vergleichbar sein soll. Deine Einwände sollten spätestens am 15. Mai 2028 beim Vermieter sein; das ist die vorsichtige Zählung der Zwölfmonatsfrist.

So prüfst du eine geschätzte Abrechnung

In der Abrechnung nachsehen, ob und für welche Räume der Verbrauch ermittelt statt abgelesen wurde.
Den Grund erfragen: Geräteausfall oder ein anderer zwingender Grund im Sinne von § 9a Absatz 1.
Klären, welche der drei Grundlagen verwendet wurde und ob sie zu deiner Wohnung passt.
Nach dem Anteil der betroffenen Fläche am ganzen Haus fragen, um die Grenze von 25 Prozent zu prüfen.
Belegeinsicht nach § 556 Absatz 4 BGB verlangen und deine Einwände schriftlich innerhalb der Zwölfmonatsfrist schicken.
Den Vermieter bitten, das defekte Gerät zu ersetzen, damit die nächste Abrechnung wieder auf Messwerten beruht.

Häufige Fragen

Ist eine Schätzung der Heizkosten überhaupt zulässig?: Ja, wenn der Verbrauch wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. § 9a Absatz 1 schreibt dann vor, auf welcher Grundlage ermittelt wird.
Was passiert, wenn in vielen Wohnungen die Geräte ausfallen?: Liegt die betroffene Fläche über 25 Prozent der maßgeblichen Gesamtfläche, wird nach § 9a Absatz 2 komplett nach Fläche oder umbautem Raum verteilt, auch für Wohnungen mit funktionierenden Geräten.
Kann ich die geschätzte Abrechnung um 15 Prozent kürzen?: Nicht allein wegen der Schätzung. § 12 Absatz 1 knüpft die Kürzung an eine Abrechnung, die entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig ist. Eine Ermittlung nach § 9a sieht die Verordnung selbst vor.
Darf mein smartes Thermostat den Verbrauch ersetzen?: Die Verordnung nennt als Grundlage nur die drei Wege aus § 9a. Warum ein Thermostat kein Messgerät im Sinne der Abrechnung ist, erklärt Heizkostenverteiler und Thermostat.
Gilt das auch bei einer Eigentumswohnung?: § 9a gilt für die Verteilung durch den Gebäudeeigentümer. Das Kürzungsrecht nach § 12 Absatz 1 ist laut Satz 4 aber nicht anzuwenden zwischen einem Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Quellen, abgerufen am 6. November 2026: § 9a HeizkostenV (Ermittlung bei Geräteausfall, Grenze 25 Prozent); § 7 HeizkostenV (Verteilung der übrigen Heizkosten); § 8 HeizkostenV (Verteilung Warmwasser); § 12 HeizkostenV (Kürzungsrecht); § 556 BGB (Abrechnungsfrist, Einwendungen, Belegeinsicht). Keine Rechtsberatung.

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