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Betriebskosten Heizung: was auf dich umgelegt werden darf

Heizkosten darf dein Vermieter nur dann als Betriebskosten auf dich umlegen, wenn euer Mietvertrag das vereinbart. So steht es in § 556 Absatz 1 BGB. Welche Posten dazugehören, zählt § 2 Nummer 4 der Betriebskostenverordnung auf: Brennstoff und Lieferung, Betriebsstrom, Bedienung und Pflege der Anlage, Prüfung und Einstellung durch eine Fachkraft, Reinigung, Immissionsschutzmessungen sowie Miete und Abrechnung der Verbrauchserfassung.

Aktualisiert am . Redaktion: Klugscheißerei. So arbeiten wir

Die vier Fälle in § 2 Nummer 4 BetrKV

Die Verordnung unterscheidet nach der Art der Heizung. Buchstabe a betrifft die zentrale Heizungsanlage im Haus, einschließlich der Abgasanlage. Hier gehören der zur Wärmeerzeugung verbrauchte Strom, die Brennstoffe und ihre Lieferung, der Betriebsstrom, Bedienung, Überwachung und Pflege, die regelmäßige Prüfung von Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit samt Einstellung durch eine Fachkraft, die Reinigung von Anlage und Betriebsraum sowie die Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz dazu.

Ebenfalls unter Buchstabe a fallen die Kosten der Anmietung oder sonstigen Überlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung und die Kosten ihrer Verwendung, einschließlich Eichung, Berechnung und Aufteilung. Gemeint sind etwa Heizkostenverteiler oder Wärmezähler und der Dienstleister, der abliest und abrechnet. § 7 Absatz 2 HeizkostenV wiederholt diese Liste und nennt zusätzlich die Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen nach § 6a.

Buchstabe b gilt für eine zentrale Brennstoffversorgungsanlage. Buchstabe c erfasst die gewerbliche Wärmelieferung, also zum Beispiel Fernwärme oder einen Contractor. Umlagefähig sind dann das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten der zugehörigen Hausanlagen. Buchstabe d betrifft Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten. Für sie nennt die Verordnung nur Reinigung und Wartung, also das Beseitigen von Ablagerungen und Verbrennungsrückständen, die Prüfung der Betriebssicherheit mit Einstellung durch eine Fachkraft und die Immissionsschutzmessungen.

Warmwasser steht getrennt in Nummer 5, Anlagen für Heizung und Warmwasser zusammen in Nummer 6. Reparaturen oder der Austausch von Bauteilen tauchen in der Aufzählung zur Heizung nicht auf. Steht ein solcher Posten auf deiner Abrechnung, frag nach, unter welche Nummer der Vermieter ihn einordnet.

Was § 556 BGB zusätzlich verlangt

Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Über sie muss der Vermieter jährlich abrechnen und dabei den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Auf Verlangen musst du Einsicht in die Belege bekommen, die der Abrechnung zugrunde liegen, nach § 556 Absatz 4 BGB auch elektronisch. Wie der umlagefähige Betrag danach verteilt wird, steht in § 7 HeizkostenV: mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch. Die Seite zur Aufteilung 50 zu 50 rechnet diesen Schritt durch.

Beispiel: Am 6. November 2026 erhältst du die Abrechnung für das Kalenderjahr 2025. Die Heizkosten bestehen aus Gas, Betriebsstrom, Wartung durch den Heizungsbetrieb, Schornsteinfeger-Messung und den Gebühren des Ablesedienstes. Alle fünf Posten finden sich in § 2 Nummer 4 Buchstabe a BetrKV. Ein weiterer Posten heißt „Austausch Umwälzpumpe“. Dieser Austausch steht nicht in der Aufzählung, deshalb verlangst du dazu die Belege und eine Begründung. Die Frist des Vermieters endet mit Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums, hier also am 31. Dezember 2026. Die Abrechnung kam rechtzeitig.

So prüfst du die Heizkosten in deiner Abrechnung

  1. Such im Mietvertrag die Klausel, nach der du Betriebskosten trägst, und ob Heizkosten als Vorauszahlung vereinbart sind.
  2. Stell fest, welche Heizart dein Haus hat: zentrale Anlage, Fernwärme oder Wärmelieferung, Etagenheizung. Danach richtet sich der passende Buchstabe in § 2 Nummer 4 BetrKV.
  3. Gleich jeden Posten der Heizkosten mit der Liste ab. Markiere alles, was nach Reparatur, Austausch oder Verwaltung klingt.
  4. Prüf den Verteilerschlüssel: Der Verbrauchsanteil muss zwischen 50 und 70 Prozent liegen.
  5. Verlange bei Zweifeln Einsicht in die Belege und teile Einwendungen schriftlich mit. Zum Widerspruch und seiner Frist gibt es eine eigene Seite.

Häufige Fragen

Gehören die Kosten für Heizkostenverteiler zu den Betriebskosten?
Ja. § 2 Nummer 4 Buchstabe a BetrKV nennt die Anmietung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung und die Kosten ihrer Verwendung, einschließlich Eichung, Berechnung und Aufteilung.
Was zählt bei Fernwärme?
Nach Buchstabe c das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen, entsprechend der Liste in Buchstabe a.
Was darf bei einer Gasetagenheizung umgelegt werden?
Buchstabe d nennt Reinigung und Wartung der Etagenheizung: Ablagerungen und Verbrennungsrückstände entfernen, Betriebssicherheit prüfen und einstellen, Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.
Kann mein Vertrag das zu meinem Nachteil ändern?
Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von § 556 Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 BGB abweicht, ist nach Absatz 5 unwirksam.

Quellen, abgerufen am 6. November 2026: § 2 BetrKV; § 556 BGB; § 7 HeizkostenV.

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